La Ley de Bienestar Animal puede cambiar muchas cosas en las comunidades de propietarios

La Ley de Bienestar Animal puede cambiar muchas cosas en las comunidades de propietarios

Ladridos a altas horas de la noche, demasiados gatos en una vivienda que campan a sus anchas por la comunidad, excrementos en zonas comunes, y un largo etc. ¿le suena? Muy frecuentemente, desde Resortalia tenemos que intervenir en problemas de convivencia entre vecinos derivados de la tenencia de mascotas: perros, gatos, reptiles, etc.

Recientemente, se ha publicado la Ley 9/2022, de 30 de junio, de protección de los animales domésticos. ¿Y qué se considera animal doméstico? Aquel animal que ha sido criado y pertenece a una persona, sin que utilice al animal para ganar dinero. Es decir, se incluyen las mascotas habituales que usted, o sus vecinos tienen en sus viviendas.

Así pues, la Ley de Bienestar Animal o, como se denomina coloquialmente, la Ley Belarra, establece una serie de obligaciones para los propietarios en general, y unas obligaciones para aquellos dueños que viven en comunidades de propietarios en particular. Respecto a estas últimas, se destacan tres:

  1. Hacerse cargo de los daños, perjuicios o molestias que pueda causar el animal, entre los que se podría citar los ladridos excesivos de los perros.
  1. Evitar que los animales depositen sus excrementos y orines en lugares de paso habitual de otras personas, como fachadas, puertas o entradas a establecimientos. Y, en el terrible caso de ocurrir, limpiar y retirar estos con productos biodegradables.
  1. Estará prohibido mantener atados o deambulando por las zonas comunes sin estar el dueño pendiente del cuidado y comportamiento del animal.
  1. Igualmente, estará prohibido mantener de forma habitual a perros y gatos en terrazas, balcones, azoteas, trasteros, sótanos, patios y similares o vehículos, es decir, que el sitio habitual para mantener a la mascota es dentro de casa.

Las consecuencias de no cumplir con estas obligaciones pueden derivar en infracciones leves o graves, que pueden llevar aparejadas multas entre 500 y 10.000€, o 10.000 y 50.000€ respectivamente.

En resumen, conforme a las comunidades de propietarios, se puede decir que los dueños, en las zonas comunes, deben preocuparse por no dejar sueltos a los animales sin supervisión, retirar y limpiar los orines y excrementos, y, en general, evitar cualquier molestia al resto de vecinos.

En lo que respecta a las casas de los dueños, se debe procurar que los animales estén dentro de la casa de forma habitual, no en balcones, terrazas o azoteas; así como seguir velando por la tranquilidad de la comunidad mediante un buen comportamiento de las mascotas.

Evidentemente, lo ideal es que la sana convivencia entre vecinos y el respeto a la comunidad por parte de los dueños de los animales evite situaciones incómodas para todos, pero es cierto que, con la aplicación de esta ley, la vida se podría hacer muy difícil para los dueños de mascotas incívicas.

Si tiene problemas de este tipo en su Comunidad, le recomendamos que se dirija a su Administrador de Fincas, que sabrá guiarle en los pasos que debe seguir, en Resortalia Administradores de Fincas, tenemos mucha experiencia en mediación y resolución de conflictos entre vecinos y sus mascotas.

Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal – junio 2022

Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal – junio 2022

Hace escasas fechas entraron en vigor, a través de Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia; ciertas modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal. En esta ocasión, el legislador ha modificado o ampliado los siguientes aspectos, los cuales se pueden agrupar en dos grandes bloques:

I) En la apuesta por las energías renovables y sostenibles ha reducido a simple la mayoría necesaria para la realización de obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como para la  solicitud de ayudas y financiación para su desarrollo.

En este sentido, otra modificación reseñable es que una vez aprobado el gasto, éste obliga a todos los propietarios, a diferencia de otras redacciones sobre este tipo de obras.

II) Con relación a la morosidad se quieren incentivar otro tipo de procedimientos como la mediación y el arbitraje. Asimismo, se establece la capacidad sancionadora para las comunidades de propietarios, legitimándolas para que puedan sancionar al moroso privándole del uso de instalaciones y/o  elementos comunes que no sean esenciales y para aplicar a la deuda intereses        superiores al interés del dinero. La privación del uso de instalaciones sigue la   línea ya marcada por la jurisprudencia tras la resolución de noviembre de 2012 de la Dirección General de los Registros y  del Notariado.

Por otro lado, se establece la posibilidad de reclamar la deuda que se haya devengado con posterioridad al acuerdo liquidatario, limitando dicha posibilidad  a las que se devenguen hasta el momento de la notificación de las cantidades debidas al deudor.

Resortalia se acredita como agente y gestor de rehabilitación dentro de las ayudas y subvenciones para las comunidades de propietarios incluidas en el Plan de recuperación de los Fondos Europeos

Resortalia se acredita como agente y gestor de rehabilitación dentro de las ayudas y subvenciones para las comunidades de propietarios incluidas en el Plan de recuperación de los Fondos Europeos

El Gobierno nacional presentó hace unos meses el “Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia”, el cual guiará la ejecución hasta 2023 de 72.000 millones de euros de fondos europeos Next Generation, dotados para reparar los daños económicos y sociales inmediatos causados por la pandemia de coronavirus.

En muchos casos serán los gobiernos regionales los que se encarguen de poner en marcha los procedimientos una vez que cuenten con los fondos. Entre las ayudas, hay alguna de las que se podrán beneficiar las comunidades de propietarios.

Dentro del mencionado plan existe, por ejemplo, un programa destinado a conocer el estado de los edificios dentro del “Programa de elaboración del libro del edificio existente para la rehabilitación y la redacción de proyectos de rehabilitación”, con ayudas directas de entre 700 y 3.500 € para la elaboración del Libro del Edificio y de entre 4.000 y 30.000 € para la elaboración del proyecto de rehabilitación.

Existe otro también otro programa para actuaciones tendentes a mejorar la eficiencia energética a nivel de edificio, que contará con ayudas desde 6.300 € hasta 18.800 €, que irán vinculadas a conseguir ahorros energéticos de entre el 30 % y el 60 %, y además se podrán llevar a cabo actuaciones de mejora de la fachada, cubierta, elementos de la envolvente como carpinterías, etc.

Para la solicitud de estas ayudas se encuentra la figura del “agente y gestor de rehabilitación” que puede presentar, tramitar e incluso ejecutar las ayudas de la rehabilitación energética, y cuyos honorarios también estarían incluidos en los costes subvencionables.

            Resortalia añadirá esta gestión a su oferta de servicios.

Con estas ayudas se abren posibilidades de mejoras para los edificios para adaptarse a unos tiempos más sostenibles. Este desafío necesita de la mejor coordinación entre administraciones públicas para que las ayudas lleguen a las comunidades de propietarios y los vecinos.

No dude en contactarnos para recibir asesoramiento profesional en info@resortalia.com

Nuevas medidas contra la morosidad en las comunidades de propietarios

Nuevas medidas contra la morosidad en las comunidades de propietarios

Ya comentamos en un artículo reciente que La Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, había introducido ciertas modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) con relación, entre otros aspectos, a la morosidad en las comunidades de propietarios. En concreto, podemos encontrar tres bloques principales:

I. Establece que se podrán aplicar intereses, incluso superiores al legal, y recargo a la deuda. El recargo por mora era una cuestión ya asentada de manera pacífica siempre y cuando no se superen límites en torno al 20 %, pero el legislador ha querido incluirlo en la Ley.

Aclara la normativa que los intereses o recargos no podrán aplicarse de manera retroactiva.

II. De igual modo, se podrá privar del uso de elementos comunes al deudor. Esta actuación con respecto a, por ejemplo, las piscinas ya estaba prevista desde una resolución favorable en ese sentido de la Dirección General de los Registros y de Notariado de noviembre de 2012, pero ahora el legislador disipa toda duda. Aclara que estas medidas podrán incluirse en los Estatutos.

Esta medida tiene límites: la privación no podrá afectar a elementos esenciales para la habitabilidad de la finca como, por ejemplo, los ascensores. Asimismo, no podrán acordarse medidas abusivas o desproporcionadas.

III. Con relación al monitorio se establece que pueda iniciarlo el Administrador en nombre de la Comunidad. Anteriormente, sólo estaban legitimados el Presidente o profesionales ejercientes del Derecho.  En cualquier caso, se debe tener en cuenta que en caso de oposición, y dependiendo de la cantidad, puede devenir obligatoria la intervención de abogado y procurador.

Otro aspecto significativo es que el Certificado de deuda, siempre que lo emita un Secretario – Administrador profesional, ya no es necesario que tenga la aprobación del Presidente.  En caso de no ser un profesional sí deberá contar con el visto bueno del Presidente.

Por último, estas medidas reiteran que la reclamación debe comportar la imposición de costas, e intentan potenciar el uso de la mediación y el arbitraje para poner fin a los procedimientos de reclamación de deudas.

Novedad legislativa: Modificación del artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal

Novedad legislativa: Modificación del artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal

El miércoles día 6 de octubre de 2021, se publicó en el Boletín Oficial del Estado y entró en vigor Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

Dicho Real Decreto incluye, entre otras, una modificación de La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) con el objeto de facilitar a las comunidades de propietarios la toma de decisiones y la potencial obtención de financiación cuando se trate de actuaciones que contribuyan a mejorar la eficiencia energética del edificio.

Tras la modificación, se reafirma que cualquier adopción de acuerdo en este sentido requerirá únicamente mayoría simple y obligará a todos los propietarios. Asimismo, se relajan las condiciones para que una comunidad de propietarios pueda optar a financiación externa.

¿Qué mayoría se requiere para agrupar dos propiedades en una comunidad de propietarios?

¿Qué mayoría se requiere para agrupar dos propiedades en una comunidad de propietarios?

No es nada extraño que un vecino quiera agrupar dos propiedades en una comunidad de vecinos. Esta actuación se puede llevar a cabo, pero como tantas otras modificaciones que conllevan alteraciones sustanciales debe cumplir una serie de requisitos:

A) En primer lugar, en aplicación del artículo 10.3 b) LPH hace falta una autorización administrativa. Se debe notificar al Ayuntamiento competente la obra que se va a realizar dado que podría tener impacto en algún elemento estructural. Se trata, en nuestra opinión, de un requisito previo.

B) En segundo lugar, se requiere también un acuerdo de la comunidad de propietarios. Desde la reforma de la LPH del año 2013, y así lo ha ratificado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 20 de julio de 2020, la mayoría requerida es de 3/5 de votos y coeficientes de participación.

Una vez solventados estos dos requisitos el propietario podrá iniciar las obras.  En caso de no cumplir con los dos requisitos, la obra podría ser considerada ilegal y se podría instar la restauración de la situación inicial.

Plan Moves III. Ayudas a la movilidad eléctrica.

Plan Moves III. Ayudas a la movilidad eléctrica.

La Consejería de Empresa, Empleo, Universidades y Portavocía de la Región de Murcia ha convocado ayudas relativas al programa de incentivos a la movilidad eléctrica (programa MOVES III).

Además de ayudas para la adquisición privada de vehículos eléctricos serán subvencionables, en el caso de las comunidades de propietarios, las canalizaciones para la preinstalación eléctrica de recarga así como de servicio de comunicaciones para dotar de recarga inteligente.

 Con determinados requisitos, condiciones y límites, las ayudas podrán ser de hasta el 70 % (80% en municipios con menos de 5.000 habitantes) del coste.

El plazo para la presentación de solicitudes comenzará a las 9:00 h del día 30 de septiembre de 2021 y finalizará el día 31 de diciembre de 2023. La tramitación y concesión de las ayudas se realizará siempre por riguroso orden de registro de entrada.

Las administraciones públicas están apostando por este tipo de movilidad, más sostenible y ecológica, por lo que puede ser un buen momento para que las comunidades de propietarios acometan actuaciones que ayuden a su consolidación.

¿Tienen obligaciones fiscales las comunidades de propietarios?

¿Tienen obligaciones fiscales las comunidades de propietarios?

Muchos presidentes o directivas de comunidades de propietarios se preguntan si éstas tienen obligaciones fiscales y la respuesta es que sí, y muchas. Además de las que tienen en su constitución como darse de alta en la Agencia tributaria con el modelo 036, encontramos:

Modelo 347.- Este modelo informativo es obligatorio para el caso de relaciones comerciales con terceras personas, por ejemplo proveedores, por importe superior a 3.005,06 € anuales, cogiendo de base el ejercicio anterior.

Así por ejemplo, si la comunidad tiene contratadas empresas para servicios regulares como jardinería, seguridad, etc., es muy probable que deba presentar este impuesto.

Modelo 184.- Las comunidades de propietarios pueden estar obligadas a su presentación en caso de, por ejemplo, haber recibido una subvención.

Modelos 303 y 390.- Estos modelos relativos, respectivamente, al IVA trimestral y al resumen anual deben presentarse en el caso de que la comunidad realice alguna actividad económica, como por ejemplo alquiler de zonas comunes para la colocación de antena de telefonía móvil o la instalación de un anuncio publicitario en la fachada.

En este caso, además, deberá haberse dado de alta en la actividad en Hacienda a través del modelo 036.

Modelos 111 y 190.- Estos modelos correspondientes, respectivamente, a las retenciones trimestrales del IRPF y su resumen anual, se deben presentar cuando la comunidad tiene relación comercial con profesionales que emiten facturas con retención tales como abogados, arquitectos, etc,;  o si tuviera contratada a una persona, por ejemplo, un conserje o un portero.

El incumplimiento de la obligación de presentar los modelos comentados puede acarrear serias as sanciones económicas a la comunidad, por lo que es siempre aconsejable contratar administradores colegiados que puedan asesorar de manera diligente y profesional.

¿Puedo utilizar la piscina común si únicamente soy propietario de una plaza de garaje?

¿Puedo utilizar la piscina común si únicamente soy propietario de una plaza de garaje?

En algunas comunidades de propietarios se puede dar el caso de que una persona tenga en propiedad una plaza de garaje pero no posea una vivienda.  Esto genera la duda sobre el derecho al uso de los elementos comunes, principalmente los que se refiere a actividades no esenciales como piscinas o pistas de tenis.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia 67/2006, de 2 febrero ya se refirió a este asunto determinando, en concreto, que ser propietario de una plaza de garaje, pero no de una vivienda, no daba derecho al uso de las piscinas de la comunidad. A mayor abundamiento, el Alto Tribunal aclaró en la referida resolución que no es necesario que se acuerde en junta la prohibición de uso.

Para terminar el razonamiento jurídico, el Supremo manifiesta “el uso de una piscina comunitaria siempre ha de entenderse, por pura lógica, como para el uso y disfrute de los titulares de las viviendas de la comunidad; y que desde luego el dueño de una plaza de garaje, que no es titular de una vivienda, nunca puede utilizar un elemento común de la comunidad que nada tiene que ver ni sirve para una mejor utilización de una plaza de garaje”.

Por tanto, queda claro que ser propietario de una plaza de garaje no dota de todos los derechos como usuario de zonas comunes, evitando así situaciones de agravio respecto a quien sí posee una vivienda.

En cualquier caso, debe consultar con administradores profesionales y colegiados cuando se le presente una circunstancia similar.